[内容提要] 随着个人拥有住房的比重越来越高，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，相应地对物业管理提出了更高的要求。我市物业管理也随着社会的进步得到了飞速的发展，但作为一项新生事物，我市物业管理也是伴随着诸多矛盾成长起来的，有许多亟待解决的问题，我市委会为此进行了专项调查，并提出了相应的意见和建议。

改革开放以来，城市的居民住宅建设不断加快，物业管理作为一个新兴行业伴随着社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的发展，极大改善广大居民的生活，工作环境，有力地推进居民住宅小区和谐建设。同时，现阶段物业管理发展过程中存在的问题日益突出，已成为社会的热点问题，望政府和有关部门给予高度重视。

一、柳州市居民住宅小区物业管理现状

（一）基本情况：柳州市现有700多个居民住宅小区，物业管理企业138家，从业人员5000多人。全市实现物业管理的小区有300多个，物业管理覆盖率仅达42%。成立业主委员会的55个，占已实施物管小区的7.9%左右。除了新开发建设的居民住宅小区和部分改制单位出售的房改房有物业管理外，其余还没有实施专业的物业管理。

（二）物业收费标准：全市物业管理企业对物业管理收费最高每月每平方米1元，最低每月每平方米0.15元，平均收费每月每平方米0.35元。

（三）维修基金收缴情况：据调查统计，截止2005年11月，我市共有420个单位在房改售房时缴纳了维修基金，维修基金帐户余额高达一个亿。但由于种种原因，近年来很少有单位收缴，全市基本上商品房都没有缴纳专项维修基金，只有房改房售房的部分明确缴纳。

目前，我市物业管理工作实行城区政府二级管理，市建委则履行对各城区物业管理工作的指导监督，协调处理物业管理问题的职能。

二、柳州市居民住宅小区物业管理的难点、热点问题

（一）物业管理资料不全。我市现阶段大部分物业管理公司都是从房地产开发商派生出来的，建设和管理责任不清，物业管理资料不移交或移交不齐全。物业管理资料的缺失，导致物业管理企业与业主委员会之间的矛盾纠纷不断，同时也给今后房屋维修管理带来隐患。

（二）业主委员会建立覆盖面低，不能发挥应尽的作用。目前，我市业主委员会运作体系还不够完善，业主受整个社会大环境影响，对成立业主委员会的意愿不高，参与性不强，一旦触及利益后才想到维权。小区成立业主委员会程序复杂，运作经费困难，没有集会的场地，无法召集全体业主开会。

（三）物业管理收费难。收费难是当前物业管理中较为突出的一个问题。目前我市138家物业管理企业，几乎都不同程度受到物业管理服务费拖欠的困扰，全市物业管理服务费平均收缴率不足80%，一些业主长期不缴纳物业管理费，致使物业管理公司亏损严重，极大影响了物业管理的健康发展。

（四）专项维修资金追缴措施缺失。我市一些小区投入使用已达数年甚至十多年以上，设备设施已逐渐老化陈旧，房屋维修问题逐渐显露，这就需要有一定的维修资金，而国家及地方的法规尚未完善，相应配套的制度和措施未见出台，不仅对解决今后的物业维修管理十分不利，且房屋安全问题将成为社会一大隐患。

（五）小区公共区域拥有权被侵占。由于信息严重不对称与开发商蓄意隐瞒，如：地下室、公共车库、园林绿地区被开发商提前卖出，不少小区开发建设单位擅自改变架空层的层高，使用性质改变，出租给他人做门面或作他用，导致小区管理混乱，产权不明晰，经营权和收益权引起纷争，由此引发社会不安定因素。

（六）物业管理用房标准不明确。《物业管理条例》实施之前已建立的物业，大部分没有配备相应的物业管理用房，有管理用房的也只是从其他途径予以解决，如底层架空层、车库、门卫室等，而业主委员会没有办公场所，日常工作难以开展，这些将不利于物业管理企业和业主委员会的生存发展。

三、加强我市居民住宅小区物业管理建设的意见和建议

（一）政府应将小区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来抓，加大对物业管理工作的重视和支持，加大对相关物业管理部门的协调力度，加大对物业管理的监督力度，使物业管理企业提供质价相符的服务。

（二）加强宣传力度，让广大市民熟悉、理解物业管理发展和市场化的进程，主动参与物业管理的各项工作。

（三）加大动员、组织和指导力度，促进业主大会召开，业主委员会建立。建议政府部门应对业主大会召开，小区业主委员会的成立、管理、监督进行主动的全面指导，提高小区建立业主委员会的覆盖率。

（四）完善专项维修资金缴纳、管理、使用。建议政府部门应开展调研，掌握原有专项维修资金缴纳情况，着手制定专项维修资金收取、使用和管理的具体实施办法，细化专项维修资金收取、使用和管理程序，加强监督管理，切实维护居民小区业主的合法权益。

（五）构建物业管理专门机构。建议由政府主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理机构，并有物业管理协会，行业自律管理部门以及群众的监督参与，形成多方合力，共同促进物业管理向前发展。

（六）尽快实行物业管理招投标机制，更新物业管理观念，使物业管理变为物业服务。一是要改变物业公司和开发商垄断的局面；二是改变物业收费标准由物价部门统一审批的程序。使物业收费逐步走向市场化法制化的轨道。