【内容提要】随着城市的快速发展，老旧住宅小区的问题和矛盾越来越突出，它呼唤全社会的广泛关注，呼唤消费与经营理念的创新发展。建立老旧住宅区物业服务机制，改善老旧住宅区人居环境质量，是加快城市转型、加强和创新社会管理的重要内涵，必须积极探索出一套适应我市老旧住宅小区特点的物业服务模式，从而促进我市经济和社会的全面发展进步。

近年来，柳州的城市建设与管理发生了巨大变化，随着众多商品房的拔地而起和旧城改造建设的推进，逐步形成了自主完善的物业服务体系，使居民生活、居住环境有了大幅度改善，大部分城市居民生活在安宁、整洁、美观、便捷的生活环境中。但仍有相当部分居民生活在基础设施老化、配套设施缺乏、公共服务缺失、治安存在隐患的老旧住宅小区里。

据统计，柳州目前共有700多个住宅小区。其中，老旧住宅小区约有400个。这些小区大都是上世纪80年代初至90年代末建成的功能单一的小区，普遍存在的问题有：一是基础设施及配套设施不完善，无法满足居民的物质文化生活需求；二是设施设备老化问题突出，既影响居民的正常生活，又给居民的居住安全带来隐患；三是产权关系复杂，管理责任不清，管理缺失或混乱的现象普遍；四是维修管理经费不足，房屋老旧失修；五是长期未解决的临时断电、临时断水、设备老化、停车难等难题，在居民中已逐步形成积怨，影响了社会的和谐稳定。

随着社会经济的不断发展，人民群众对住宅环境的要求越来越高。老旧住宅小区存在的种种问题和矛盾越来越突出，不仅给居民生活带来极大不便，而且给和谐社区的构建、城市综合环境的提升带来不利影响。要改变这种状况，必须把老旧住宅小区改造管理提上重要议事日程，着力解决这一群众反映强烈的突出问题。而现行单一的专业化物业服务管理模式，不能有效消除老旧住宅小区物业服务空白点，不利于加快我市物业服务健康全面发展。要改善老旧住宅小区居民生活和居住环境，必须形成以政府主导，物业服务专业管理、社区物业服务、小区业主自治或社区单位共管四种模式有机结合、并举推进的物业服务机制，将全市数百个老旧住宅小区引导至物业管理的正常发展轨道，从而改善老旧住宅区人居环境质量。对此，我们提出如下建议：

一是理顺思路，定性定位。坚持政府主导与居民自治相结合工作原则，制定“因地制宜，分类指导，先易后难，多种模式，逐个推进”的工作方针，拓展城区、社区参与物业服务的体制机制，努力推进社区建设和物业服务共同发展的管理模式。

二是政府主导，统一规划。建议把加快推进老旧住宅小区物业服务，纳入“为民办实事”工程，实行目标管理和绩效考核。成立由分管市领导担任组长，各城区领导和有关部门组成的工作领导小组，负责决策、指挥和协调工作；成立由各城区政府牵头，物业管理、民政等城区有关主管部门组成的互相配合，通力合作的实际运作体制；建立以街道、社区居委会等基层组织为主体力量，社会各方参与的工作体制。同时，将老旧住宅小区推进物业服务工作与“五城同创”及危旧房改造、社区建设等工作有机结合，统筹安排，齐抓共管。

三是筹措资金，综合整治。通过对老旧住宅小区实行先整治、后引入物业管理服务的方式，物业基础设施综合整治所需经费可采取市、区财政按比例配套解决。采取“区政府负总责，街道办事处具体负责，市、区有关部门密切配合的工作机制”实现老旧住宅小区的物业基础设施整治改造和物业管理的全覆盖。

四是政策扶持，保障运行。开展老旧住宅小区物业服务，可解决一部分下岗人员再就业，改善社区环境，促进社会稳定，因此政策上应给予扶持，以保障其长效管理机制的运行。应适当投入启动经费，鼓励物业服务企业进入老旧小区；整治改造后引入物业服务的老旧小区，可低于政府指导价标准收取物业服务费用，市、区财政可在一定期限内给予补贴；物业服务企业聘用政府援助失业人员，可享受政府公益性岗位补贴政策，并享受相应的税收优惠政策，降低企业用工成本；对业主自主管理、自主服务的小区物业服务组织，可给予税收减免，减轻社区服务机构和业主的负担；对交费确有困难的居民采取政府补贴的办法，调动方方面面积极性，形成物业有人管、有人乐意管、有人乐意管好的局面。

五是广泛宣传，营造氛围。有些老旧住宅小区由于过去单位效益好时实行福利性管理，业主习惯于享受单位物业服务补贴；有些老旧小区根本就没有管理，不存在物业服务消费。因此要根除物业服务零消费或低消费的观念，必须广泛宣传新型物业服务管理给人居环境带来的好处，使群众认识到老旧小区综合改造能够给他们带来实实在在的收益，从而认可、理解和支持这一利民惠民的举措，推动工作顺利开展。

六是明确重点，确立原则。由于老旧小区整治工作的艰巨性和复杂性，整治工作的重点应放在群众反映强烈、矛盾多、问题突出的小区，原则可定为“政府领导、部门实施、先易后难、先急后缓、居民积极性高的优先，多种模式选择”，以收到改造整治与长效管理并重的实效。